今年年內，合肥市最終版本的新“物業管理辦法”就會出爐。近日，合肥市房地產管理局組織有關人員到北京和福州學習先進物業管理經驗，為正式管理辦法的出臺“取經”。記者了解到，這次“南下北上”的學習，重點將集中在管理模式、落實法規以及前期物業管理等方面的情況。

    “現在我們正在著重完善區級以下的監管機構，并對相關人員進行培訓。”合肥市房地產管理局物業管理處處長馬萬里說，此次“取經”，主要是去學習這些城市的管理模式、法規落實以及前期物業管理。

    “他山之石，可以攻玉”，北京、福州兩地對于物業管理的好辦法、新思路或者會被引入合肥。

    物業怎么管小區

    小區建設單位要對前期物業負責

    北京新的物業管理辦法今年10月1日就開始實施了，在北京的物業管理辦法里，記者看到了這樣一條內容：建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。

    在前期物業服務合同里，關于物業服務是否收費、收費標準以及服務標準的約定這些都應當符合相關規定。

    而在《合肥市住宅小區物業服務收費管理實施辦法（討論稿）》中，對小區居民未入住之前的物業采取招投標形式確定，對前期物業誰來負責沒有規定。

    沒業主委員會，“四級網絡”來幫忙

    “四級網絡管理模式是我們要學習的。”馬萬里說。所謂“四級網絡”是指街道辦事處、居委會、物業所在地房地產管理行政部門、市一級房地產管理部門都要幫沒有業主委員會的小區進行物業選聘、管理等的相關事項。

    北京的管理辦法中提及，沒有成立業主大會的小區，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項時，將由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導協助業主共同決定有關事項。

    福州市對于零散建設、未實施物業管理的區域則是由村(居)民委員會管理或者由物業所在地的縣(市、區)房地產行政主管部門在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的配合下，根據需要與合理原則劃定物業管理區域，逐步實行規范的物業管理。

    專項維修資金應有專門賬戶

    福州市對于業主繳交的專項維修資金有明確的管理辦法。首先由市、縣(市)房地產行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存，等到小區的業主大會成立后，當地的房地產行政主管部門就要移交專項維修資金銀行賬戶。

    對于這部分的專項維修資金的使用，將由業主大會決定，并隨時接受市、縣(區)房地產行政主管部門的監督。

    干啥事都得“明明白白”地張榜公布

    北京的物業管理辦法規定，應該將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示，且物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算，并且在業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

    相比之下，福州的公示次數要少一些。福州的物業被要求建立重大事項匯報制度，并接受業主咨詢和監督，除了按照標準提供服務外， 每半年公布一次涉及住戶的共用設施設備費用分攤和其他物業管理代收代支費用情況。

    業主怎么管物業

    引入“第三方”監督物業

    合肥市此前的物業管理辦法的討論稿對物業的服務劃分“等級”，提出了“星級服務”的標準，并將由合肥市房地產局、區房地產部門以及居委會、物業自查來評分。

    在北京市即將實行的物業管理辦法里標明，業主、物業服務企業、建設單位和有關部門可以委托物業服務評估監理機構，就物業服務質量、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。

    解聘物業要成立小組

    如果對物業公司的服務不滿意，想換一家物業公司該怎么做？

    北京市物業管理辦法對這樣的情況也有詳細的說明：物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受事實服務，物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接。

    在合同終止前，物業不能隨意停止服務，雙方決定不再續簽合同的話，物業方面應該在合同結束前三個月通知業主，業主共同決定不再接受物業服務的，物業服務企業也不能強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費用。物業服務企業決定不再提供物業服務的，也應當提前三個月告知業主。

    如果出現原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應該與原物業服務企業協商解決，協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。當地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和房屋行政主管部門應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

    業主開大會得有專用房

    在合肥，每個小區的物業都有自己的辦公室，但要找到業主委員會或是業主大會的辦公用房，卻有些難。

    “業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米”，記者在北京市的物業管理辦法里看到了這個內容。對于物業的辦公用房，北京也有相關的內容，物業的服務用房建筑面積不能低于150㎡。

    實習生 史麗 本報記者 余佼佼