合肥網(wǎng)hfw***訊 商品房買(mǎi)賣(mài)合同與備案事關(guān)每一個(gè)購(gòu)房者的切身利益。市房產(chǎn)局近日出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽約與備案管理工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），旨在進(jìn)一步規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)合同與備案管理，而對(duì)合同備案的注銷(xiāo)、變更，也更加人性化。

    嚴(yán)防融資性備案

    隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)高利貸進(jìn)行融資，并將一定數(shù)量的商品房作為擔(dān)保備案到借貸人名下，貸款還清后再撤銷(xiāo)備案，這種以融資為目的的備案，即為融資性備案。市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)在未撤銷(xiāo)融資性備案的情況下，仍然對(duì)真正購(gòu)房人進(jìn)行銷(xiāo)售、收取購(gòu)房款，致使購(gòu)房人無(wú)法簽約備案，侵害了購(gòu)房人正當(dāng)權(quán)益。

    針對(duì)融資性備案，《通知》要求開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以任何理由進(jìn)行虛假交易，不得以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同名義進(jìn)行套取貸款、借款擔(dān)保等融資行為。而違反規(guī)定的企業(yè)，將暫停網(wǎng)上簽約資格，并將違規(guī)行為記入房地產(chǎn)信用檔案。

    分期購(gòu)房首付比例不低于三成

    根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)和網(wǎng)簽系統(tǒng)實(shí)時(shí)聯(lián)動(dòng)規(guī)則，只有首付款足額到賬，資金監(jiān)管系統(tǒng)才會(huì)自動(dòng)觸發(fā)網(wǎng)簽系統(tǒng)，允許開(kāi)發(fā)企業(yè)打印網(wǎng)上備案單。但此前分期付款購(gòu)房的首付款額度由交易雙方協(xié)商確定，無(wú)限制性要求，而個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)則以支付較低首付款達(dá)到合同備案、逃避資金監(jiān)管目的。

    對(duì)此，《通知》規(guī)定，分期付款的首付款到賬比照按揭付款最低比例執(zhí)行。目前，按揭付款的最低比例為30%，這也意味著今后即使分期付款，其首付也要達(dá)到三成以上。而未達(dá)到這一比例，將不能備案。

    備案變更、注銷(xiāo)更靈活

    根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，只有逾期付款、逾期交房、面積誤差比超3%、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、逾期辦證等情況下交易雙方可協(xié)商退房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“合同約定退房”），允許辦理合同備案撤銷(xiāo)手續(xù)。此次出臺(tái)的《通知》，還出臺(tái)了更多的適合變更或注銷(xiāo)合同備案的條款，以解決購(gòu)房者的合理退房需求。

    根據(jù)《通知》，購(gòu)房者因出國(guó)留學(xué)或定居、工作調(diào)動(dòng)到外地、購(gòu)房貸款未獲批準(zhǔn)、本人或其直系親屬患重大疾病或發(fā)生重大意外急需醫(yī)療資金、同一項(xiàng)目換購(gòu)商品房或購(gòu)房者已故繼承人申請(qǐng)退房的情況下，經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商解除合同，可以共同申請(qǐng)注銷(xiāo)合同備案；而直系親屬、配偶之間的變更，夫妻因解除婚姻關(guān)系、買(mǎi)受人需變更，多個(gè)買(mǎi)受人共同購(gòu)買(mǎi)商品房，其中部分買(mǎi)受人解除商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系需要變更合同備案的，則可以申請(qǐng)辦理合同備案變更。

    不過(guò)，對(duì)預(yù)售商品房竣工交付已超過(guò)三個(gè)月、現(xiàn)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂超過(guò)六個(gè)月且無(wú)特殊理由、已辦理預(yù)告登記未注銷(xiāo)、購(gòu)房人已辦理房屋所有權(quán)登記等情況的購(gòu)房者，將不再辦理變更或注銷(xiāo)合同備案。